贷款锦囊

加息预期下 贷款买房还合适吗?

来源:新华网 时间:2017-02-17 16:02:02

  经过2016年的疯涨,现在的北京的房价早已经是“高不可攀”,除了开发商经常挂在嘴边的地王效应和产品升级以外,货币开闸放水也被认为是这一轮上涨的主要因素。对于大部分人来说,一旦选择买房,贷款几乎成了必要条件之一,而贷款政策的松紧程度,则决定着能够撬动多大金额的房子。那么现在贷款买房是否还能如2016年货币宽松时那么好贷呢?

  房贷“有保有压”首套房和换房者仍有腾挪空间

  春节过后,央行连续6日暂停逆回购,逐步收回部分流动性。而暂停逆回购,简单解释就是央行不再借出资金而让前期投放的流动性自然到期回笼。不少人认为这是货币政策从宽松转向紧缩的开始,还有一些分析师甚至认为这是步入加息周期的前兆,房贷或因此受影响。

  那么现在贷款买房还合适吗?实际上,回答这个问题主要看两个指标:一个是认房认贷的严格程度,一个是首套房的利率优惠。

  去年9.30新政,就对认房认贷做了新的界定。无房无贷款的购房人,购买首套普通自住房的首付不低于35%,购买非首套普通自住房的首付比例不低于40%;而对于有一套房的购房人再买房,无论是否有贷款记录,都认定为二套房,购买普通自住房最低首付50%,非普通自住房则最低首付70%。

  而在利率方面,目前银行基准利率4.9,首套房可以酌情利率打9折,折后相当于4.41,而二套房利率则是统一上浮10%。

  不难看出,当前贷款政策趋严的是二套房贷,二套房商业贷款年限也被缩短至最长25年,目前已开始执行,而之前二套房商业贷款年限最长是30年,这被认为是抑制炒房、投机的一种政策倾向。

  与之相对应的,趋松的仍是首套房,中介经纪公司提供的最新信贷政策显示,目前不少银行对于外地有房贷,在北京购房贷款仍算首套,虽然利率普遍是9折,但还有如渣打银行等外资银行可对首套房打85折。而此前,外地有房贷是算二套,普通自住房的首付需5成,利率上浮10%。

  对此,房地产金融服务公司伟嘉安捷的分析师表示,贷款政策对于在北京无房的首套购房者呵护有加,而对于已有房产再购房者则是逐步收紧贷款空间。因此,市场并未在去年930新政后瞬间步入低谷。而由于房价上涨的惯性,加上这种“有保有压”的信贷政策微调,正让楼市从快速上涨慢慢步入平稳。

  该分析师表示,货币的水龙头并没有针对楼市完全拧紧,首套房以及换房成为首套购房者还有着腾挪空间,而这也将是今后市场的重要支撑力量。

  央行暂停逆回购引加息猜想

  但需要看到的是,虽然房贷对于首套购房人仍比较宽松,但需要注意的是,近期央行的一系列动作让加息预期愈演愈烈。

  周一,央行在暂停了6天后,重新启动逆回购,虽然逆回购达到了1000亿元,但因为当天央行公开市场有1900亿元逆回购到期,因此仍净回笼900亿元。

  不仅如此,本周央行还可能继续回笼资金。据报道,本周将有逾万亿元的资金到期,包括:9000亿元逆回购到期;2月15日,1515亿元6个月MLF;2月17日左右将有6300亿元TLF集中到期,而央行是否续作仍未知。上述到期资金量叠加,规模或达1.68万亿元,这将是月内资金到期最多的一周,单周自然净回笼量有望创下历史新高。

  不仅仅是回笼现金,央行还一改往日开闸放水的政策,开始拧紧“水龙头”。春节假期结束上班第一天,中国人民银行上调了逆回购利率和常备借贷便利利率。就在春节前的1月24日,央行刚刚上调了中期借贷便利利率。利率的接连上调,引发市场高度关注,被认为是一次“微加息”。

  长期依靠资金杠杆的楼市,已经开始感受到去杠杆的进程。比如去年房价暴涨的南京,今年1月的楼市共成交4926套,同比下跌高达六成。

  信贷收紧影响购房人心理预期节后新房二手房成交均下降

  而北京楼市的成交也出现了明显的下挫。据亚豪君岳会统计数据显示,2017年春节后首周(2月6日-2月12日)北京共实现商品住宅(不含保障房与自住房)成交758套,成交面积8.06万平方米,这一成交量相比2016年春节后首周分别下滑10%、1%。受影响最明显的还是二手住宅,春节后首周仅成交3842套,相比去年节后首周减少了35%。

  对此,亚豪机构市场总监郭毅认为,信贷去杠杆的预期影响了楼市的成交。进入2017年以来,春节前后央行连续提升MSL、逆回购、SLF利率“变相加息”,再加上二套房最高贷款年限缩短至25年,这一系列变动都预示着2017年货币信贷政策将保持收紧态势,利空因素将促使楼市销量承压。同时,由于二手房贷抵押物的评估价值通常是成交价格的80%左右,二手市场受到贷款成数、利率增加等货币信贷政策的影响效力更大,因此节后二手市场成交量出现走低之势。

  也确实如此,北京在新年后的去杠杆的第一刀就砍向了二套房贷。包括工行、建行、中行、招行、中信等多家银行的北京分行,从2月8日(含)起,购买第二套住房申请的按揭贷款,期限不得超过25年(原本为30年)。

  分析师指出,继去年“9·30”政策提高了首付比例后,此次缩短二套房的贷款年限,在贷款总额不变的情况下,无疑将加大每月的月供压力,直接影响到购房人买房的心理预期。不过,当前的去杠杆动作仍相对温和,并不会对成交量产生直接的影响。一方面是贷款年限受到购房人年龄和房龄的双重影响,因此市场中真正申请到30年贷款的人数并不多。另外一方面是目前市场中改善置业人群仍是成交主力,这部分人群的购买实力普遍较强,虽然每月还贷额有所增长,但缩短了贷款年限,总利息支出也节省了很多,因此对购房人的实质影响并不大。

 

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