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去库时代将结束,一大批三四线城市即将被抛弃!

来源:同花顺财经 时间:2017-09-05 17:31:41

        有机构近日发布报告指出,截至2017年7月底,该机构监测的80个城市新建商品住宅库存总量为40211万平方米,环比减少0.5%,同比减少11.1%。当前库存规模相当于2013年9月的水平。对此,专家指出,库存量跌落至4年前的水平主要是受到分类调控的指导方针影响,已经基本可以断定楼市“去库存”时代将要结束了。越来越多的信息显示,当前楼市分化已经不仅限于一二线和三四线了,三四线内部也已经开始分化。按照目前的楼市轨迹,一大批三四线城市可能要被抛弃了。

  一线城市只能买二手房

  在楼市传统的金九银十,一线城市却表现得十分平淡,北京9月份仅有9个项目入市,且只有3个是普宅项目,5个是别墅项目。未来购房者想要买房,基本上就只有二手房可选了。

  实际上自2010年以来,一线城市的房子基本上都是不愁卖的,开发商在一线城市的重点只有一个,那就是尽可能买到更多的地,搞到地就等于赚到了钱。数据显示,一线城市可售房源已经跌至2010年以来的最低水平。

  而从购房者层面来看,购房需求也相对刚性,一线城市的调控是所有城市中最严厉的,但新房实际上仍然是不缺购房者的。至于二手房,则受房贷影响,很多购房者不得不搁置自己的购房计划。

  三四线城市内部已经发生分化

  今年以来,三四线城市库存过剩局面也已经大为改善。据克而瑞统计,2016年,三四线城市新开工面积同比仅增5.5%,远低于全国(8.1%)和40个大中城市(12.1%)的水平。从2012年以来的储备和去化来看,当前三四线城市的去化周期仅为1.46年,同样略低于全国平均水平及40个大中城市的水平。数据显示,三四线楼市待售住宅面积同比减少20%,三四线库存压力已经大为减轻。但细分来看,三大城市群中的三四线楼市销售明显好转,比如廊坊、保定、嘉兴、昆山、惠州、佛山等城市,这些城市由于被动承接了一线城市的购房需求,已经不得不开始收紧楼市,以平衡供需。但在远离三大城市群的三四线城市,商品房销售并不乐观。

  某房企人士就直接表示,三四线楼市现在是“一半海水一半火焰”,好的城市拿了地就能立刻卖出去,差的城市陷进去就很难上岸了。

  看三四线楼市,不仅要看当前的供需状况,更得看这些城市的房地产潜力。不少三四线城市看上去供需状况很良好,但实际上已经到了强弩之末,购房需求已经被透支殆尽。比如九江、滁州、马鞍山、安庆、北海、六安、淮安、盐城等城市,这些城市的商品房销售非常好,但仔细观察销售策略就会发现,这些城市所依托的就是两招,其一是大规模动迁,提前释放需求,其二是给钱不给房,让这些人去市场上买商品房。

  这种玩法最大的弊端在于后继乏力。实际上在中西部地区,除了省会,几乎所有的三四线城市人口都是在不断流失的。这就导致一个更严重的问题,那些依靠强刺激而把房子卖出去的三四线城市重新开始放量供地,这是成本更高的房子,未来卖给谁是个大问题。

  楼市风向已变,三四线城市格局已经定型

  当前房屋施工面积、新开工面积、竣工面积的增速都在回落,若市场交易热度能够持续,总体库存仍有进一步减少的可能。更为关键的是,楼市风向在2017年下半年将迎来重点变化,那就是去库存时代可能即将结束。克尔瑞的报告显示,截至7月底,该机构跟踪的80个重点城市新房库存面积只有4亿平米,已经回落到2013年9月份的水平。

  专家表示,库存量跌落至4年前的水平主要是受到分类调控的指导方针影响。在“因城施政”要求之下,一线城市及二线热点城市的库存规模降至低点;而非热点二线城市及三四线城市,以鼓励“去库存”为调控基调,市场活跃度明显提升,这样一来,在本轮调控中这类城市的楼市库存显著减少,已经基本可以断定楼市“去库存”时代将要结束了。这意味着三四线楼市的格局已经基本定型。抓住本轮机会的三四线城市已经上岸,而更多的远离城市群的三四线城市则已经失去了上岸的机会。

  事实上三四线楼市分化是一个必然结果,因为城镇化的趋势是大城市化,人往大城市走,又怎么可能去三四线买房呢?

  “房子是用来住的,不是用来炒的”,今年以北京的330楼市调控新政为代表,各地陆续出台楼市调控政策抑制投机炒房行为,确保住房的居住功能。各地的调控措施朝着让楼市平稳健康发展,强化住宅的居住属性、弱化房地产投资属性的方向稳步推进。

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